תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות)

במאמר זה אבקש להבהיר במעט את הסוגיות הצרכניות ואת זכויות הקונה  ביחס לחוזי רכישה שנחתמו לפני תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (תיקון 9 התשפ"ב-2022)  שפורסם ברשומות ביום 30.6.22 , וביחס לחוזים אשר נחתמו לאחר כניסתו של תיקון מספר 9 לתוקף, ואת סוגיות העומדות בהקשר זה בפתחה של עסקת רכישת דירה מצידם של רוכשי הדירה, כדלהלן:

1.      מהותו של חוק המכר (דירות) ומהות תיקון מספר 9 לחוק ועל מי הוא חל.

2.       האם תיקון מספר 9 חל על חוזים שנחתמו לאחר כניסתו לתוקף בלבד?

3.      האם יש הקלות לרוכש ביחס להצמדת מחיר הדירה בעסקת רכישה לפי תיקון 9 לחוק המכר (דירות) ?

4.       במקרה שמוכר דירה מאחר במסירת הדירה לרוכש, מהו הפיצוי לו זכאי רוכש הדירה בהתאם לחוק המכר ובהתאם לתיקון מספר 9 לחוק המכר?

5.      במסגרת עסקת הרכישה מהן זכויות קונה דירה בכל הנוגע להצמדת מחיר הדירה ?  

 רכישת דירה בהתאם לחוק המכר דירות

המחוקק ביקש להגן על רוכשי דירות מיזם או קבלן כהגדרתו בחוק המכר, בשל פערי כוחות בין היזם המוכר דירה לבין קונה הדירה. לקונה יש בדרך כלל יכולת מיקוח מצומצמת, קיימים פערי מידע בין המוכר לקונה , כוחו הכלכלי של הקונה קטן יותר והוא מתמודד עם עסקה מורכבת.

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ותיקון מספר 9 שלו , נועדו לצמצם את הפערים ביחסי הכוחות בין המוכר לקונה. מתוך הכרה בצרכים הייחודים של רוכשי דירה בהתאם לחוק המכר תוקן חוק המכר ביום 30.6.22 ובמסגרתו נקבעו הוראות שנועדו להטיב עם הקונה.

במאמר זה אתמקד אך ורק בהיבטי תיקון מספר 9 לחוק המכר.

תחילה נסקור את המצב לפני תיקון מספר 9 לחוק המכר  התאם לחוק המכר (דירות) , תשל"ג-1973 (להלן- החוק) המסדיר את סוגיית רכישת דירה מקבלן ויזם.

לפני תיקון 9 לחוק המכר (דירות) ומהות התיקון

מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה, ממועד כריתת החוזה לרכישתה עד למועד התשלום האחרון, למדד תשומות הבנייה, וזאת אף שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב למשל מתשלום על הקרקע וממרכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית מדד תשומות הבנייה. כמו כן מדד תשומות הבנייה נתון לתנודות גדולות הרבה יותר ממדדים אחרים המקובלים בשוק. הצמדה למדד זה יוצרת אי-ודאות לרוכשי דירות, שאינם יכולים לדעת במועד כריתת החוזה לרכישת הדירה מה יהיה מחירן הסופי. על כן, תיקון מספר 9 נועד לקבוע שרק את חלק ממחיר הדירה, המייצג את עלויות הבנייה של הדירה, ניתן להצמיד למדד תשומות הבנייה.

                                    ממתי חל תיקון 9 לחוק המכר (דירות)

סעיף 11 (ד) לחוק המכר(דירות) תיקון מספר 9 מסדיר את תחולתו של תיקון מספר 9 כדלהלן:

"חוק המכר דירות תיקון מספר 9 לא יחול על דירה, שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מספר 9. על תיקון כאמור יחולו הוראות החוק כנוסחו ערב יום התחולה של תיקון מספר 9"

סעיף 5 לתיקון כפי פרסום החוק ברשומות מיום 30.6.2022 קובע כדלהלן:

"תחולתו של חוק זה 7 ימים מיום פרסומו"

בהתאם לסעיף החוק התיקון חל רק לאחר מועד כניסתו לתוקף, ביום 7.7.2022 ואינו חל על הסכם רכישת דירה, אשר נחתם לפני מועד זה.

                                 הגבלה על ההצמדה של מחיר הדירה הנרכשת

סעיף 5 ג לחוק תיקון מספר 9 מסדיר את סוגיית ההצמדה של מחיר הדירה, עת דירתו של היזם נמכרת לרוכש במסגרת החוק.  החוק מעניק פטור חלקי  לרוכש הדירה מהצמדה בהתקיים תנאים מסוימים כדלקמן:

(א)    "תשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו, ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי, למעט בשל איחור בהתאם להוראות סעיף 5 ב"

(ב)       על אף האמור בס"ק (א), צדדים לחוזה מכר רשאים להסכים בניהם, כי עד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבניה, ובלבד ש- 20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו

(ג)      הצמדה למדד כאמור בס"ק (ב) תהיה עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה, כפי שנקבע בחוזה המכר, ואולם הוראות ס"ק זה לא יחולו במקרה שבו חל עיכוב במסירה כאמור בסעיף 5 א (ג)

(ד)     מדד תשומות הבניה הינו מדד תשומות הבניה למגורים או מדד תשומות הבניה למסחר ולמשרדים, לפי העניין, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה."

בהתאם לסעיף החוק לא ניתן עוד להצמיד את כל מחיר הדירה למדד תשומות הבניה. בהתאם לתיקון 9 רוכש הדירה לא ישלם הפרשי הצמדה , אלא אם יסכימו הצדדים על הצמדה של תמורה למדד תשומות הניה, וזאת בהתקיים ל- 3 התנאים הבאים : הראשון- שתשלום של 20% מהתמורה, המשולמת במעמד החוזה או לפני כל תשלום אחר, לא תוצמד למדד. השני- רק מחצית מיתרת התמורה , הווה אומר, רק מחצית מ- 80% מהתמורה הנותרת (דהיינו – רק 40%), ממחיר הדירה יוצמדו למדד. השלישי-ניתן יהיה לגבות הפרשי הצמדה למדד עד מועד המסירה בלבד, לא אם האיחור נבע מנסיבות שפורטו בסעיף 5 א (ג) לחוק, הווה אומר נסיבות שבאשמתו של הקונה או נסיבות שהמוכר לא ידע עליהן ולא יכול היה למנוע אותן.

פיצוי על איחור במסירת הדירה החדשה

סעיף 5 א (א) לחוק מסדיר את סוגיית הפיצוי על איחור במסירת הדירה לרוכש במסגרת עסקה שחוק המכר (דירות) חל עליה.  החוק מעניק פיצוי לרוכש הדירה לבעל הדירה ממס שבח בהתקיים תנאים מסוימים כדלקמן:

"לא העמיד המוכר את דירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה-המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי

(2)       סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי

(3)       סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך."

סעיף 5 א (ב) לחוק קובע את המועד לתשלום הפיצויים וקובע, כי הפיצויים ישולמו כל חודש בתום כל חודש.

סעיף 5 ג מסדיר שני חריגים אם מתקיים לגבי האיחור אחד משני מקרים: אם האיחור במסירת הדירה נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד או אם האיחור הוא תוצאה של נסיבות כאמור בסעיף 18 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.

בהתאם לסעיף החוק, כאשר הגיע מועד מסירת הדירה, רוכש דירה כמשמעו בחוק זכאי לפיצוי מתום חודש והלאה ובתנאי שהוא לא ביצע מעשה או מחדל שמנעו מסירת החזקה בדירה ובתנאי שמסירת הדירה לא התעכבה בשל כוח העליון כהגדרתו בחוק החוזים (תרופות).

תיקון מספר 9 לעומת מה שקדם לו

בהתאם לתיקון החוק , קוצרה התקופה שהייתה נהוגה בהתאם לחוק המכר לפני תיקונו מ- 60 יום ל- 30 יום. עם זאת, כעת המוכר מחוייב לשלם למוכר פיצוי רק החל מסיומו של חודש איחור במסירת הדירה, ואילו בעבר החוק קבע פיצוי רטרואקטיבי. זאת ועוד, בהתאם לתיקון מספר 9 , סכום הפיצוי לארבעת חודשי האיחור במסירה הראשונים הינו ללא מכפיל כלשהו , לעומת העבר. לאחר חמישה חודשי איחור ראשונים יעלה סכום הפיצוי לפי 1.5 מדמי השכירות של דירה דומה ורק לאחר אחד עשר חודשי איחור יעלה הפיצוי לשיעור של 1.5 מדמי שכירות של דירה דומה.

לאחר שהוסדר תיקון החוק וגם לפי תחולתו של תיקון 9 לחוק , לא ניתן לקבוע בהסכם הרכישה הוראה הגורעת מזכויות הקונה בהתאם לחוק זה. מדובר בחוק קוגניטיבי , הווה אומר שכל הוראה הפוגעת בזכויות הרוכש לעומת הקבוע בחוק - בטלה, ועם זאת ניתן לקבוע בחוזה המכר והרכישה הוראות אשר מטיבות עם הקונה.

25.1.2024                  * האמור אינו מהווה יעוץ משפטי *